Son 10 yılda birbiri ardına projeler geliştiren markalı konut üreticileri, iki genel seçimin yaşandığı bu yıl, yeni projelerini açıklamak için ağırlıklı olarak 1 Kasım genel seçiminin sonrasını beklediler. Bu seçimden tek parti iktidarının çıkmasıyla siyasi belirsizliğin ortadan kalkacağı ve işlerin aksamayacağı mesajını alan üreticiler, kasım ayından itibaren projelerini tanıtmaya başladılar.
İki seçimli bir yıl olan 2015’in sonuna yaklaştığımız şu günlerde, markalı konut üreticileri, seçim sonrasına öteledikleri projelerini görücüye çıkarmaya başladılar. Yaptığımız araştırmaya göre, 1 Kasım’daki seçim sonrasında açıklanan 42 yeni proje ile 18 bin 632 konut geliyor. Şu sıralarda yaşanan lansman dalgasının ardından ikinci proje tanıtım dalgasının da mart-nisan döneminde gelmesi bekleniyor. Yüzde 20’lere varan oranlarda maliyet artışını fiyatlara yansıtmayan sektör, ilk konut alanlara devlet desteği sağlanması, yabancılara oturum süresinin uzatılması gibi çalışmaların yapılmasını da heyecanla bekliyor.
Şu sıralarda lansmanı yapılan ve yakında lansmana çıkması beklenen, İstanbul’dan İzmir’e, Ankara’dan Denizli’ye kadar, 18 bin 632 konutluk 42 yeni projeye ulaştık. Bu markalı konut projelerinde metrekare fiyatları bin 600 liradan başlayıp 6 bin dolara kadar ulaşıyor. Arsa maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle de üretilen projelerin çok büyük bir kısmının orta ve üst gelir grubuna yönelik projeler oldukları görülüyor.
İlk konut dalgası olarak adlandırılan bu dalganın ikincisinin, 2016’nın mart ve nisan aylarında gelmesi, bu dönemde de birbiri ardına yeni projelerin yatırımcılara sunulması bekleniyor.
İKİ SEÇİM ETKİLEDİ
Konut Üreticileri Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik, konut sektörü için normalde eylül ekim aylarının proje tanıtım dönemi olduğunu hatırlatıyor. Ancak seçim döneminde gürültüye gitmemesi için bu yıl proje tanıtımlarının ertelendiğini, 1 Kasım sonrasında siyasi belirsizliğin ortadan kalkmasıyla da tanıtılmaya başladığım söylüyor. Proje yarışında şu anda tanıtılan projelerin ilk dalga olduğuna dikkat çeken Çelik, ikinci proje dalgasının mart-nisan döneminde gelmesini beklediklerini de vurguluyor.
Ömer Faruk Çelik, 7 Haziran’daki seçimden çıkan tablo ile yabancı yatırımcıların 1 Kasım’daki seçimi beklemeyi tercih ettiklerine işaret ediyor. Çelik, “özellikle Türkiye’ye yoğun ilgi gösteren Körfez yatırımcısının haziran-kasım aralığında kararsız kalıp beklemeye geçtiği bir dönem oklu. Türkiye seçimlerden sonra Körfez Bölgesi için yatırım yapılabilir bir ülke olarak yorumlanıyor, önümüzdeki dönemde dolaylı ve direkt yatırımlar Türkiye’ye gelecektir” diyor.
PROJE SÜRECİ UZUN
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, konut projelerinin bugünden yarına yapılabilen projeler olmadıklarına dikkat çekiyor. Maya, şu anda tanıtımı yapılan projelerin daha önce hazırlanan ancak seçimler nedeniyle ‘bekletilen projeler’ olduklarım söylüyor. İnşaat sektörünün belirsizliklere rağmen proje hazırlıklarını devam ettirdiğine vurgu yapan Maya, şöyle konuşuyor: “Proje üretme yarışında geri kalmak istemeyen konut üreticileri, proje geliştirmeye devam ettiler. Siyasi belirsizlik sürecinde de ellerindeki stoklan eritmek için kampanyalar düzenlediler. Şimdi yeni projelerle yollarına devam ediyorlar. Ancak önümüzdeki dönemde proje finansmanı bulma konusunda nasıl bir yol izleneceği önemli.” Makbule Yöne! Maya, önümüzdeki dönemde de yeni projelerin birbiri ardına tanıtılmasının beklendiğini belirtiyor.
Maya, sektörü bekleyen süreci şöyle özetliyor:
“Kasım ve aralık aylarında tanıtımların hız kazanacağı görülüyor. Artan arsa maliyetleri ve inşaat maliyetleri nedeniyle konut üreticileri orta ve üst gelir grubuna yönelik projeler geliştirebiliyorlar. Sektör, yüzde 20’lere varan oranlarda maliyet artışım fiyatlara yansıtamadı. Çünkü zaten metrekare fiyatları belli bir seviyeye ulaşmış durumda. Sektör, ilk konut alanlara devlet desteği gibi uygulamaları heyecanla bekliyor. Dönüşümde yüzde 1 KDV uygulaması da sektöre yarıyor.”
Makbule Yönel Maya, Avrupalı kurumsal yatırımcılann Avrupa ülkelerindeki cazip fırsatlar nedeniyle Türkiye ile ilgilenmediklerini, Ortadoğulu yatırımcıların ise Türkiye’ye ilgisinin artacağım belirtiyor. Maya, oturum verme konusunda yapılabilecek bazı düzenlemelerin, yabancıya satışı artırabileceğini de vurguluyor.
Murat Atay/ Garanti Mortagage GM.
“Mortgage kullanımları artabilir”
“Yerli ve yabancı yatırımcılar, gayrimenkul şirketleri, siyasi belirsizliklerden dolayı yatırımlarını askıya almıştı. Seçim sonrasında belirsizliklerin ortadan kalkması, beklemede kalan yatırımları tekrar harekete geçirdi. Öngörülmeyen ters yönlü bir gelişme olmadığı takdirde, önümüzdeki dönemde proje sayısının artmasını bekliyoruz. Ertelenen birçok proje satışa çıktığı gibi, satışa çıkmak için hızla hazırlık aşamasında olanlar da var. Konut proje lansmanlarındaki hızlı artışın da özellikle büyük şehirlerde mortgage kullanıcılarına pozitif bir etki yapmasını bekleyebiliriz.”
Makbule Yönel Maya /TSKB Gayrimenkul Değerleme GM
“Maliyetler fiyatlara fazla yansımaz”
“Siyasi belirsizlik nedeniyle projelerini riske etmek istemeyen konut üreticileri, eylülde yapmayı planladıkları projelerin tanıtımını kasım ve sonrasına ertelediler. Kabinenin belli olmasıyla proje sayısı da artacaktır. Ancak önümüzdeki dönemde projelerin finansmanı için likidite sorunları olacak mı, bunu süreç gösterecek. Türk-yabancı ortaklık modellerini sıkça duyabiliriz. Fiyatlar ciddi bir mertebeye geldiği için maliyet artışları ya fiyatlara yansımayacaktır ya da en fazla yüzde 2-3’ler seviyesinde artacaktır.
Murat Uzun/ Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı
“Yabancı yatırımcılar gelecek”
“Bir süredir piyasalarda tedirginlik ve gerginlik vardı. Arz yapacaklar önlerini göremedikleri için bekliyorlardı, ihtiyaç sahipleri ise ekonominin nereye gideceğini bilemedikleri için yatırımlarını ertelemişlerdi. Artık bekleme bittiği için piyasa hareketlendi. Hareketliliğin daha ilk dalgası bile yaşanmadı. Yıl sonuna doğru lansmanlar hız kazanacaktır. 2016’nın ilk yarısında da bu artış ivmelenerek sürecektir”
Erhan Boysanoğlu/ Mesa Yönetim Kurulu Başkanı
“Bekleyen projeler ortaya çıktı”
“Gayrimenkul sektöründe siyasi belirsizlik nedeniyle hazırlıkları yapılan ama bekletilen projeler tanıtılmaya başlandı. Yatırımcılar arsa bakarken bile önlerini göremedikleri için adım atmaktan çekiniyordu. Siyasi belirsizliğin kalkması sektörü hareketlendirdi, önümüzdeki dönemde hareketlilik artacaktır. Biz de yeni projelerle yolumuza devam ediyoruz.”
İSTANBUL’DA YOĞUNLAŞIYOR
Bir süreden beri piyasalarda tedirginlik ve gerginlik olduğuna dikkat çeken Eva Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, siyasi belirsizliğin ortadan kalkmasıyla piyasalarda bekleme döneminin bittiğini, hareket döneminin başladığını söylüyor.
Gayrimenkul piyasasında 2016 yılının ilk yarısının proje lansmanlarının yapıldığı bir dönem olacağını vurgulayan Yazıcı, şöyle devam ediyor: “Markalı konut projeleri yoğun olarak İstanbul’da devam ediyor. Bunu Ankara ve İzmir takip ediyor. İstanbul’da yapı yoğunluğu sebebiyle kentsel dönüşüm çalışmaları diğer illere göre daha hızlı ilerliyor. İstanbul’da birçok bölgede kentsel dönüşümle markalı konut projeleri inşa ediliyor. Bu nedenle de İstanbul’da markalı konut sayısında diğer illerle kıyaslanmayacak kadar yüksek bir artış yaşanıyor.”
Cansel Turgut Yazıcı, inşaat sektöründe birkaç proje dışında inovatif yaklaşımların çok fazla olmadığına da işaret ediyor. Yazıcı, “Bazı inşaat şirketleri hala yatırım yaptıkları bölgenin taleplerini birebir karşılayamıyor. Işı bilen, dersine iyi çalışmış danışmanlardan destek almaları şart. Bu bilinçte olan gayrimenkul geliştiricilerinin fark yarattıklarını, projenin emilim hızından anlayabiliyoruz. Ancak genele baktığımızda henüz o noktada değiliz” diyor.
Cansel Turgut Yazıcı/ Eva Gayrimenkul Değerleme GM.
“Projeler artarak gelecek”
“Bir süredir piyasalarda tedirginlik ve gerginlik vardı. Arz yapacaklar önlerini göremedikleri için bekliyorlardı, ihtiyaç sahipleri ise ekonominin nereye gideceğini bilemedikleri için yatırımlarını ertelemişlerdi. Artık bekleme bittiği için piyasa hareketlendi. Hareketliliğin daha ilk dalgası bile yaşanmadı. Yıl sonuna doğru lansmanlar hız kazanacaktır. 2016’nın ilk yarısında da bu artış ivmelenerek sürecektir!”
PROJELERİN ÖNÜNDEKİ 3 ENGEL
1. Rekabetin yoğunluğu.
2. Artan maliyetler.
3. Farklı olma baskısı.
BAŞARILI PROJELERİN 3 ÖZELLİĞİ
1. Bulunduğu bölgenin taleplerine hitap etmesi.
2. Ulaşımının kolay olması.
3. Rakiplerine göre farklı özellikler sunması.
Seba Gacemer/ Sinpaş GYO Genel Müdürü
“İki yeni projemiz var”
“Bugüne kadar binlerce aileye, güvenli, kaliteli, zengin sosyal imkanları olan, insana ve doğaya saygılı temalı yaşam alanları sunarak örnek teşkil ediyoruz. Sinpaş GYO olarak önümüzdeki dönemde lansmanı yapılacak olan iki projemiz var. İstanbul’da Bomonti’de Queen Central Park isimli rezidans projemiz yükseliyor. Ankara’da Çankaya bölgesinde ise Ege Vadisi projemizin inşaatına başladık”
FİYATLAR ARTACAK MI?
İnşaat maliyetlerinin yüzde 20’lere varan oranlarda artmasının fiyatlara yansıtılması, uzun zamandan beri sektörün en önemli tartışma konularının başında yerini alıyor. Aşçıoğlu İnşaat Yurtiçi İş Geliştirmeden Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi İrfan Aşçıoğlu, inşaat maliyetlerindeki artışın sadece yüzde 2-3 oranında projelere yansıtılabildiğini söylüyor. Maliyet artışının inşaat şirketlerini zorlamaya başladığına dikkat çeken Aşçıoğlu, “Maliyet artışını şu ana kadar yatırımcılara yansıtmamaya çalıştık ama artık şirketlerin bu yükü biraz olsun paylaşmaları gerekiyor. Çünkü gerçekten zorlanıyorlar” diyor. İrfan Aşçıoğlu, Aşçıoğlu inşaat olarak önümüzdeki dönemde yeni projeler geliştirmek üzere imza aşamasına yaklaşan görüşmelerinin de olduğunu söylüyor.
FAİZLER DÜŞER Mİ?
Konut satışlarını etkileyen en önemli unsurlardan biri faiz oranları. 7 Haziran seçimlerinden sonra yükselen faizler, yeniden düşüş eğilimine girecek mi? Sektörün en büyük oyuncusu Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, yerli ve yabancı yatırımcılar ile gayrimenkul şirketlerinin, siyasi belirsizliklerden etkilenerek yatırımlarını askıya aldıklarını belirtiyor. Atay, “Seçim sonrasında belirsizliklerin ortadan kalkması, beklemede kalan yatırımlan tekrar harekete geçirdi. Seçimin ardından borsa ve döviz kurlarında meydana gelen olumlu değişimi de bu hızlanmanın nedenleri olarak söyleyebiliriz” diyor.
Murat Atay, genel olarak faiz oranlarında gerçekleşen yükselişte siyasi belirsizliklerin ve gelişmelerin rol oynadığını söylüyor. Atay, bu konuda önümüzdeki döneme ilişkin beklentilerini şöyle özetliyor: “Daha çok Çin ve ABD’deki gelişmelerin iyi takip edilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Ayrıca FED’in son yaptığı açıklama, faiz oranlarında bir artışa gidebileceği şeklinde yorumlandı. Dolayısıyla faizlerde bir gevşeme yaşanması mümkün olsa da, bu düşüşün ne kadar olabileceğini, FED’in alacağı kararlar, yurtdışındaki ve buna bağlı yurtiçindeki ekonomik gelişmeler belirleyecektir.”
KOLAY ULAŞIM SATTIRIYOR
Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, Artaş inşaat olarak özellikle Topkapı bölgesinde fabrika dönüşümü konusunda anlaşma aşamasına yaklaşan görüşmeler yaptıklarını, önümüzdeki dönemde de yeni projelerle yollarına devam edeceklerini söylüyor. İnşaat sektöründe devamlılığın esas olduğuna dikkat çeken Çetinsaya, “İnşaat sektöründe bir projenin netleşmesi, çiziminden ruhsatına kadar iki yılı buluyor. Bunun için de biz inşaatçılar sürekli proje kovalarız” diyor.
Proje yarışında büyük çaplı projelerin yanı sıra az konutlu bazı projeler de var. örneğin Keten Group’un 31 konutluk Kuzey Bomonti, dört konutluk Cihangir Cennet, yedi konutluk Keten Salacak projeleri var. Mesa’nın 35 konuduk Mesa Sahili 224, Aydoğan İnşaat’ın 25 konuduk Aslanpark Erenköy butik projeleri bulunuyor. Propa İnşaat’ın 38 birimlik Propa Plus Residences projesi de Zincirlikuyu’da yükselecek.
SATIŞLAR NE DURUMDA?
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre, geçtiğimiz yıl toplamda 1 milyon 165 bin 381 konut satılmışa. Bu yılın dokuz aylık döneminde 936 bin 615 adet konut satıldı. Bu rakam geçen yılın aynı döneminde 831 bin 287 idi. Buna göre dokuz aylık dönemde konut satışlan yüzde 12,7 artış gösterdi.
Türkiye’de en fazla konut İstanbul’da satılıyor. Ocak-eylül döneminde İstanbul’da 174 bin 622 konut satıldı. İstanbul’u 108 bin 95 konut ile Ankara, 56 bin 942 konut ile de İzmir takip etti.
TÜİK verilerine göre, ilk dokuz ayda yabancılara ise 16 bin 192 konut satıldı. Yabancıya satışlar toplam konut satışlarının sadece yüzde 1,7’sini oluşturuyor. Yabancıya satışlarda ilk üç sırayı 5 bin 33 konut ile İstanbul, 4 bin 506 konut ile Antalya ve bin 77 konut ile Bursa alıyor.
Ekonomist