İstanbul’daki markalı konut piyasasında dikkat edilmesi gereken değişimler yaşanıyor. Bir yandan yeni proje sayısı azalırken diğer yandan fiyatlar yükselmeye devam ediyor. Önemli olan doğru seçimi yapmak…
Türkiye’nin geçen ayki sayısında yayımlanan “Emlak Raporu”nda yer alan veriler 2015’in ilk yarısının konut piyasası için oldukça hareketli geçtiğini gösteriyordu. Hem Türkiye genelinde hem de İstanbul’da konut satışları, kredi kullanım oranları dolayısıyla emlak fiyatları yükselişteydi. Ülke genelindeki konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 21,4 oranında artarak 525 bine ulaştı. 81 ilin 76’sında konut satışları yüzde 10’un üzerinde arttı.
Bu yükseliş sadece ikinci el piyasada değil yeni konut satışlarında da yaşandı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre 2015’in ilk yarısında Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı geçen yılın aynı dönemine göre 41 bin adet artarak 283 bine ulaştı. Ülke genelinde yüzde 17’ye denk gelen bu yükseliş, İstanbul için yüzde 15 olarak gerçekleşti. Altı ayda yaklaşık 56 bin yeni konutun satıldığı İstanbul, Türkiye’deki toplam satışlardan da yüzde 20’ye yakın pay aldı.
İstanbul’da yeni konut piyasasında yönelen bu ilgi özellikle markalı konut projelerinin birer yatırım aracı olarak algılanmasıyla ilişkili. Bu yüzden markalı konut üreten geliştiriciler de projelerini tanıtırken en çok “vaat ettiği prim potansiyeli”ni ön plana çıkarmaya devam ediyor. Kentin her yerinde yükselen onlarca projenin olması ise doğru kararı vermeyi zorlaştırıyor.
FORBES Türkiye, İstanbul’da satışta olan projeleri inceleyerek en yüksek getiri potansiyeline sahip konut projelerini sıraladı (Bkz. Nasıl Hazırladık?).
Bir konut projesinde gelecekteki getiriyi belirleyen tek şey bugünkü fiyat değil. Projenin bulunduğu bölge, sahip olduğu yeşil alan oranı, sosyal donatı imkanları… Özetle projenin sağlayacağı “iyi yaşam” da sahip olduğu prim potansiyelinin önemli bir parçası.
İstanbul’da en yüksek prim potansiyeline sahip ilk 50 projenin sıralandığı listenin zirvesinde bu yıl Kuzu Grup’un “Sea Pearl Ataköy” projesi var. Kentin ilk lüks konut sitelerinin yükseldiği Ataköy’e geçmişteki “zenginliği”ni iade etme iddiasında olan projede ortalama metrekare fiyatları şimdiden 23 bin liraya (8 bin dolar) ulaşmış durumda. Ancak proje tamamlandıktan sonra bu fiyatların 12-15 bin dolar seviyesinde kadar çıkabileceği öngörülüyor. Projede fiyatların yükselmesini sağlayacak önemli etkenlerden biri de kent merkezinde, denize sıfır inşa edilen projeden konut alanların yaşamak için alım yapması.
Bu durum bin 400 konuttan oluşan projede ikinci el piyasasının kısıtlı ve el değiştirecek konutlarında da daha değerli olmasını sağlayabilir.
Mesa İnşaat’ın Çamlıca’da inşa ettiği 113 konutluk “Mesa Çamlıca” projesi ise en çok prim potansiyeli olan ikinci proje. Mesa, Artaş, Öztaş, Kantur-Akdaş konsorsiyumunun inşa ettiği 3 bin 500 konutluk “Tema İstanbul” da listenin üst sıralarında.
Listede yer alan 50 proje toplam 45 bin adetlik konut stoku yaratıyor. Ancak piyasada yeni markalı konut stokundaki artış geçen yıllara göre bir hayli yavaşladı. TÜİK’in verilerine göre 2015’in ilk yarısında yeni konut arzı üçte bire yaklaşan oranlarda azaldı. İstatistiklere göre 2015’in ilk altı ayında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 27,4, daire sayısı ise yüzde 27,7 oranında azaldı. Bu durum emlak sektöründe özellikle markalı konut tarafının daha dengeli bir döneme girmesini sağlayabilir. Çünkü piyasada, fiyatlarla birlikte markalı konut stokunun da istikrarlı bir şekilde artmaya devam etmesi gelecekte konut üreticilerini zor durumda bırakacak bir tablo yaratabilir. Listede yer alan 50 proje 45 bin konutluk stok yaratıyor. Bu rakam 2015’in ilk yarısında İstanbul’da satılan yeni konut sayısına denk.
Yeni proje sayısının da hissedilir düzeyde azaldığı bu süreçte hem şirketler hem de sektör biriken stoku eritme yoluna girecek. Bu duruma en iyi örnek hiç kuşkusuz Ağaoğlu İnşaat olur. Her yıl birkaç proje lansmanı yapan Ağaoğlu İnşaat’ın 2015’te duyurduğu yeni bir konut projesi bulunmuyor. Ancak şirketin eski projelerinin satışları devam ediyor. Örneğin Emlak Konut ile gelir ortaklığıyla hayata geçirilen projelerinden en yüksek geliri Temmuz 2015 itibarıyla (761 milyon lira) Ağaoğlu’nun inşa ettiği “Maslak 1453” projesi sağladı.
Yeni projelerin azalması konut yatırımcıları açısından da iyi alternatiflerin azalacağı anlamına geliyor. Bu noktada FORBES Türkiye’nin hazırladığı 50 projelik liste iyi bir yol gösterici olabilir.
Kazandıran Projeler
Emlak Konut’un gelir paylaşımı modeli ile özel sektör şirketlerine ihale ettiği projeler her iki tarafa da kazandırıyor. 2015’in ilk yedi ayında Emlak Konuta en çok kazandıran proje 761 milyon lirayla Ağaoğlu Maslak 1453 projesi oldu. Tabii bu. Emlak Konut’a kazandırdığı kadar müteahhidine de kazandırdığı anlamına geliyor.
İşte o liste;
1- Sea Pearl Ataköy- Kuzu Grup- Ataköy
2- Çamlıca’da Mesa- Mesa- Çamlıca
3- Tema İstanbul- Mesa, Artaş, Öztaş, Kantur- Akdaş- Küçükçekmece
4- Ritim İstanbul- Dumankaya İnşaat, Al Mazaya- Maltepe
5- Concord İstanbul- Teknik Yapı- Fikirtepe
6- Inistanbul Gala- İş GYO- Nef- Topkapı
7- Selenium Ataköy- Aşçıoğlu- Ataköy
8- Nurol Park- Nurol GYO- Güneşli
9- Evim Kadıköy- Ant Yapı- Kadıköy
10- Exen İstanbul- Sur Yapı- Ümraniye
11- Batışehir- Egeyapı Group- Bağcılar
12- Avrupa Konutları Kale- Artaş İnşaat- Zeytinburnu
13- Rings İstanbul- Selin Yapı- Çekmeköy
14- Çiftçi Towers- Çiftçiler Gayrimenkul- Zincirlikuyu
15- Nuva Dragos- Özderici İnşaat- Maltepe
16- Metsan Nexus- Metsan İnşaat- Yakacık
17- 5. Levent- Torunlar GYO- Eyüp
18- Nurol Life- Nurol GYO- Seyrantepe
19- The House Residence- Yenigün İnşaat- Bomonti
20- Siyahkalem Köy- Siyahkalem Mühendislik-Zekeriyaköy
21- İstmarina- Dap İnşaat- Kartal
22- G- YOO- Mar Yapı- YOO- Güneşli
23- Avrupa Konutları Tem-2- Artaş İnşaat- Gaziosmanpaşa
24- Nidapark İstanbul- Tahincioğlu Gayrimenkul- Seyrantepe
25- Eclipse Maslak- Artaş- Bemay İnşaat- Maslak
26- Dumankaya Horizon- Dumankaya İnşaat- Kartal
27- Köyceğiz- Sinpaş Yapı Endüstrisi- Sancaktepe
28- DKY Kartal- DKY İnşaat- Kartal
29- Bakırköy City- Beyaz İnşaat- Bakırköy
30- Metropark Towers- Teknik Yapı- Küçükçekmece
31- Mirage Rezidans- Sur Yapı- Güneşli
32- Moment İstanbul-AC Yapı- Kartal
33- Kartal Manzara Adalar- İş GYO- Kartal
34- Dekar Asmalı Bahçeler- Dekar Dk Konut- Bahçeşehir
35- Hi-fit – Dumankaya İnşaat- Bahçeşehir
36- Bahçeşehir Flex Office- Dumankaya İnşaat- Bahçeşehir
37- Dumankaya Mozaik- Dumankaya İnşaat- Sancaktepe
38- Vadişehir- Irmak Group Çolakoğlu Yapı, Bordo Yapı- İntes- Başakşehir
39- HEP İstanbul- Tekfen Gayrimenkul- Zekeriyaköy
40- Avrupark- Cihan İnşaat- Konut Yapı- Başakşehir
41- Fortis İstanbul- Yiğit Group- Küçükçekmece
42- İstanbul Loft- Rumeli Gayrimenkul- Küçükçekmece
43- Wish İstanbul- Şafak İnşaat- Esenyurt
44- Boutique Daça- Daça İnşaat- Sancaktepe
45- Deniz İstanbul- Keleşoğlu İnşaat- Beylikdüzü
46- Lokum Evler- Dky- Metropolist- Tuzla
47- Moster Life Grand Houses- Çolakoğlu Group- Bordo Yapı- İntes Yapı- Başakşehir
48-Still İstanbul Adoria- Yeşilyurt İnşaat- Kurtköy
49- İlkbahar- Sur Yapı- Sultanbeyli
50- Dore Life- Ac Yapı- Sancaktepe
Nasıl Hazırladık?
Araştırmaya konu olan bütün projeler beş kritere göre-ortalama metrekare satış fiyatı, projenin bulunduğu bölgedeki fiyatlara göre durumu, satılmış konut oranı ve sosyal donatı ile yeşil alanlar- endekslendi. Projedeki sosyal donatı alanları; alışveriş merkezi, okul, sağlık birimi, restoran-kafe, fitness salonu, yetişkin spor alanı ve çocuk oyun alanı olup olmadığına göre puanlandı.
Ardından her bir kriter için oluşan endeks üzerinden büyükten küçüğe göre 100 puan baz alınarak sıralama yapıldı. Örneğin satış oranı yüksek olan projeler hem talebin güçlü olduğu hem de yatırımcı için alternatif konut sayısının azalması sebebiyle yüksek puan aldı.
Benzer şekilde bulunduğu bölgenin ortalama değerinin altında fiyatlanan projelere yüksek puan verildi. Bu noktada projenin prim yapma olasılığının güçlü olması gözetildi. Projeler her bir kritere göre kendi içinde sıralandıktan sonra ağırlıklandırma yapıldı.Fiyat yüzde 35, sosyal donatı yüzde 25, satış oranı yüzde 20 ve bölgedeki fiyatlara göre durumu yüzde 10 ve yeşil alan yoğunluğu yüzde 10. Bu beş endeks toplanarak her bir proje için 100 üzerinden bir değer hesaplanmış oldu.
Endekste en yüksek puanı alan projelerin ikinci el piyasada yatırımcıya en yüksek getiriyi sağlama potansiyeli bulunduğu, yaşam kalitesi ve değer olarak da rakip projelere göre daha avantajlı olduğu sonucuna varmak mümkün.
Forbes
Bir yanıt bırakın