Gayri̇menkul satış sözleşmesi yapmadan önce nelere dikkat etmelisiniz? Avukat Kadir Kurtuluş yazdı…
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ile birlikte, bir taraf gayrimenkulünü satmayı, diğer taraf o gayrimenkulü satın almayı taahhüt etmiş olur. Eğer siz de bir taşınmazı ileride satın almak için, bu sözleşmeyi yapmayı düşünüyor veya yapmışsanız, sözleşmede satış sözleşmesi yapmak için belirlenen tarih geldiğinde, ilgili gayrimenkulün satışını talep edebileceğinizi bilmelisiniz!
Gayrimenkul satış sözleşmesi yapılmasının sebebi genellikle kişilerin sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmazı satın alma imkanı olmaması oluyor. Peki bu sözleşmeyi yapmadan önce nelere dikkat etmelisiniz?
- Sözleşme Yapma Ehliyetine Sahip Olmalısınız ve Sözleşmeden İki Tarafın Da İradesi Anlaşılıyor Olmalı!
Sözleşmenin yapılması ile birlikte iki taraf da borç altına girdiği için ayırt etme gücüne sahip, reşit ve kısıtlı olmayan bireyler olmalısınız. Kısıtlı olan veya ergin olmayan kişilerin, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini ancak kanuni temsilcileri aracılığıyla yapabildiğini unutmayın. Ayrıca sözleşmede, bir taraf gayrimenkulünü satma diğer taraf da satın alma yönünde iradelerini açıkça ortaya koymuş olmalıdır. Yoksa örneğin bir taraf satın almayı taahhüt etmişken diğer tarafın taahhüdünün ne olduğu belli değilse sözleşmeniz, gayrimenkul satış sözleşmesi olarak kabul edilmeyecektir! - Taşınmaz, Tapuda Kayıtlı Olmalı ve Sözleşmede Belli Olmalı.
Hak kaybına uğramamak için Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi yapılırken, taşınmazın tapuya kayıtlı olduğundan emin olun çünkü tapusuz taşınmazlar bakımından taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenemez. Ayrıca sözleşmenizin geçersiz olmaması için, sözleşmenizde, satışı vaad edilen gayrimenkul ve bedeli belirli olmalı. - Taşınmazın Cinsi de Önemlidir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin konusu, sadece taşınmaz mülkiyetine konu oluşturan ve kanunda sayılan, araziler, tapu kütüğünde ayrı sayfada kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olabilir. Sözleşme yaparken taşınmazın bunlardan biri olup olmadığına dikkat edin. - Resmi Şekilde Yapılmalıdır.
Taşınmaz Satış Vaadi sözleşmesini resmi şekilde yapılmalısınız, yoksa sözleşmeniz gayrimenkulün devrine ilişkin işlemler yönünden geçersiz olur ve bağlayıcılığı kalmaz. Çünkü temel kural; “Gayrimenkulün aynına ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılır”. Ayrıca Noterlik tarafından “onaylama” şeklinde gerçekleştirilen sözleşmeler de geçerli kabul edilmez, bu sebeple taşınmaz satış vaadi sözleşmesini noter tarafından “düzenleme” şeklinde oluşturmaya dikkat edin. - “Tapu Şerhi” İşlemi Yapmayı unutmayın!
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile taşınmazın sahibi olmazsınız sadece ileride satış sözleşmesi yapmayı talep etme hakkına sahip olursunuz, bu yüzden sözleşmenizin hükümleri sadece sözleşme yaptığınız kişi ile sizin aranızda geçerlidir. Ancak bu hakkınızın etkisini güçlendirebilir ve hakkınızı diğer kişilere de ileri sürebilecek bir hale getirebilirsiniz. Nasıl mı? Tapu şerhi işlemi yaparak. Bu işlemi yaptığınızda örneğin taşınmaz başka bir kişiye satılmış olsa dahi, hakkınızı, gayrimenkulü satın alan kişiye karşı ileri sürebilecek taşınmazın kendinize satışını isteyebileceksiniz. - Satmayı Vaad Eden Taraf Taşınmazın Sahibi Olmayabilir.
Önemli olan taşınmazın satışının gerçekleşeceği tarihte taşınmazın sahibi olmasıdır. Vaad eden gayrimenkulün satışının gerçekleşeceği tarihte de gayrimenkulün maliki değilse hukuken sorumluluğuna gidebilirsiniz. Hakkınızı sağlama almak istiyorsanız sözleşmeyi yaparken sözleşmeyi yaptığınız kişinin taşınmazın maliki olup olmadığını tapudan kontrol etmelisiniz. Gayrimenkul satış sözleşmesi konusunda hak kaybına uğramamak için gayrimenkul hukukunda hizmet veren bir avukattan yardım almanız yararınıza olacaktır.
Avukat Kadir Kurtuluş