6537 sayılı toprak koruma kanununda geçen 8/i maddesinde “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir” hükmü bulunuyor.
Önalım hakkı ise, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu durum tarım arazilerinde ise komşu parsellerde de geçerli.
ALICILAR BİLMİYOR
Uygulamanın birçok tarım arazisi alan tarafından bilinmediğine dikkat çeken Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Yerli ve yabancı birçok yatırımcı tarafından gelişme potansiyeli olan kabul edilen Yalova, Bursa, Balıkesir, Çanakkale ve Tekirdağ illerinde tarım arazileri satın alınıyor. Bu bölgeleri gelişme potansiyeli nedeni ile “Altın Daire” olarak adlandırıyoruz. “Altın Daire” Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprüleri ile başladı ve 1915 Çanakkale Köprüsü ile de tamamlanacak.
Önalım hakkı daha önce sadece hisseli parsellerde söz konusu olurken 2014’de yapılan düzenleme ile artık tarım arazilerinde de komşu parsel sahipleri de bu davayı açabiliyor. Tapu dairelerinde alıcı ve satıcının gerçek değer üzerinden tapu dairesine beyan vermeleri gerekirken tapu harcının düşük tutarda ödenmesi için genellikle çok düşük rakamlar beyan ediliyor. Bunu takip eden komşu parsel sahipleri, değerinin çok daha altında satış olduğunu görerek komşu bu parseller için önalım haklarını kullanıyorlar. Bu durumda zaten gerçek değer değil, ödenen bedel esas alınıyor. Bu da yeri alan yatırımcılar açısından çok büyük kayıplara neden oluyor.” dedi.
DAVALAR PEŞ PEŞE GELİYOR, YATIRIMCILAR KAYBEDİYOR!
Altın Emlak Genel Müdürü Özelmacıklı, “Önalım hakkı, satışın hak sahibine (komşu parsellere) bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşüyor. Lakin bu bildirimin noter aracılığı ile de yapılması zorunlu. Süreler dolduktan sonra, önalım (şufa) hakkı kullanılamıyor. Bazı bölgelerde tarım arazilerinde bile bir yıl içinde P’den fazla prim yapan yerler söz konusu. Bu nedenle gerçek satış bedeli üzerinden bile alınsa yatırımcı 2 yıl boyunca riski taşıyor. Lakin trampa, miras intikali, kamulaştırma ve şirket birleşmelerinde şufa hakkı kullanılamıyor.” dedi.
GAYRİMENKULDE RİSKLER MİNİMİZE EDİLEBİLİR
Son dönemde temsilciliklerine birçok kişinin yatırım amacı ile geldiğini bu nedenle müşterileri için her türlü riski ortadan kaldırmaya gayret ettiklerini belirten Özelmacıklı “Gayrimenkul yatırımı aslında para ve sermaye piyasasından farklı görmüyoruz. Bu araçlardan elde edilen gelirleri gayrimenkul ile kıyaslayarak müşterilerimizin sektörümüzden üst düzeyde karlılık sağlamalarını hedefliyoruz. Tabii hukuki, bürokratik ve tüm finansal çözümleri de müşterilerimize sunarak riski minimize ediyoruz” dedi.